這兩天，關(guān)于萬(wàn)科副總裁毛大慶的一篇講話(huà)稿在國(guó)內(nèi)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，不僅驚動(dòng)了市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，可能還驚動(dòng)了政府。這篇講話(huà)中有深入的分析和翔實(shí)的數(shù)據(jù)，反映了目前房產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)現(xiàn)狀，內(nèi)容令人震驚。但文章被傳出當(dāng)日傍晚，萬(wàn)科發(fā)表聲明稱(chēng)，文中信息不代表萬(wàn)科公司和毛大慶個(gè)人觀(guān)點(diǎn)。
不過(guò)，仔細(xì)閱讀這篇文章可以發(fā)現(xiàn)，這是一篇典型的講話(huà)記錄稿，其中的錯(cuò)字都屬于常見(jiàn)的速記錯(cuò)誤，記者們不可能編出這么多的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，以及明顯屬于業(yè)內(nèi)資深人士才有的信息和觀(guān)點(diǎn)。實(shí)際上，萬(wàn)科公司的澄清也并沒(méi)有提出有說(shuō)服力的否定內(nèi)容。從獨(dú)立第三方研究機(jī)構(gòu)的角度看，最重要的是，如果文章內(nèi)容是出自毛大慶之口，那么他說(shuō)了真話(huà)，而且是頭腦清醒、觀(guān)點(diǎn)客觀(guān)的真話(huà)！
歸納講話(huà)稿的內(nèi)容，有三方面的內(nèi)容值得重視：市場(chǎng)、地方政府和銀行。
首先，看國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。萬(wàn)科的研究部門(mén)重點(diǎn)監(jiān)控研究了約50個(gè)城市，去年底至今年初出現(xiàn)了兩種情況：一是以二線(xiàn)城市為主的城市，由于土地供應(yīng)過(guò)多，透支了未來(lái)市場(chǎng)去化能力或銷(xiāo)售能力，如二線(xiàn)的沈陽(yáng)以及三線(xiàn)的營(yíng)口、鞍山、唐山等。大概有30來(lái)個(gè)城市會(huì)受到市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)量帶來(lái)的影響；二是以北京為代表的部分城市，有市場(chǎng)需求，但由于土地價(jià)格在過(guò)去一年上漲過(guò)快，透支了未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格的上漲空間。兩個(gè)透支加上一個(gè)收緊（銀行貸款收緊），使得今年市場(chǎng)普遍感到比較消極、悲觀(guān)。另外，反腐敗釋放出了不少二手房，主要對(duì)高端樓盤(pán)的影響很大。
從市場(chǎng)銷(xiāo)售看，目前北京和上海的情況稍好，包括廣州、深圳以及其他城市的市場(chǎng)情況都不好。觀(guān)察萬(wàn)科監(jiān)測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市，2014年1、2、3月份的成交金額同比下滑分別為13%、21%、30%。多個(gè)城市（一季度）商品房成交總金額明顯下降，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟(jì)南下降43%，太原下降66%。從批售比看，大量的城市都大于1，北京是1.2，青島是1.9，煙臺(tái)1.4，顯示市場(chǎng)處在惡化的狀態(tài)。
從三年新增庫(kù)存的存消比來(lái)看，多數(shù)城市新增的庫(kù)存足以銷(xiāo)售1年以上，比較嚴(yán)重的如：天津17，沈陽(yáng)7，青島16，煙臺(tái)38，鞍山20，唐山22等。在27個(gè)主要的城市中，多數(shù)的存消比在上漲，21個(gè)城市超過(guò)12個(gè)月，9個(gè)城市超過(guò)24個(gè)月?？傮w狀況，商品房的環(huán)比供應(yīng)在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫(kù)存總量增加。
其次，看地方政府的情況。一是地方政府仍在玩命賣(mài)地，因?yàn)檫@是一些地方財(cái)政的重要來(lái)源、甚至是唯一來(lái)源。根據(jù)安邦（ANBOUND）掌握的數(shù)據(jù)，今年一季度北京土地出讓收入為753.44億元，同比增長(zhǎng)56.98%，相當(dāng)于去年全年40.79%，刷新了歷史同期最高紀(jì)錄。今年以來(lái)至4月24日，北京土地出讓收入已破1000億元，達(dá)1069.63億元。政府玩命賣(mài)地導(dǎo)致土地大量淤積在開(kāi)發(fā)商手里，也把風(fēng)險(xiǎn)擠壓到了開(kāi)發(fā)商手里。二是地方政府直接干預(yù)房?jī)r(jià)。如萬(wàn)科在北京某市的項(xiàng)目，就被該市建委要求價(jià)格合理一點(diǎn)、低一點(diǎn)，萬(wàn)科提出有股東和合作伙伴，是否可以不賣(mài)？但建委仍然要求賣(mài)，要求萬(wàn)科起帶頭作用。
第三，看銀行的變化。據(jù)毛大慶表示，他在一季度密集拜訪(fǎng)了20多個(gè)行長(zhǎng)，看到底銀行有何變化。他發(fā)現(xiàn)，以前銀行都有房貸任務(wù)，但今年一季度銀行基本上沒(méi)有房貸任務(wù)。銀行會(huì)劃出一塊份額，但能放則放，放不出也沒(méi)人怪罪。此外，中國(guó)銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行等多家銀行都成立了專(zhuān)門(mén)的部門(mén)，找做過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)行人來(lái)分析追蹤具體項(xiàng)目，把認(rèn)為有問(wèn)題的項(xiàng)目列入高風(fēng)險(xiǎn)的黑名單。顯然，銀行對(duì)房貸項(xiàng)目已顯著提高了風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注，并已將業(yè)務(wù)重心從房地產(chǎn)撤離。
最終分析結(jié)論
從公開(kāi)信息來(lái)判斷，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)非常悲觀(guān)（但也非?？陀^(guān)），地方政府當(dāng)然不愿意看到這種情況發(fā)生，但市場(chǎng)趨勢(shì)則不受官員們的喜好而轉(zhuǎn)移。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不需要自我麻醉，更不需要一件現(xiàn)代版的“皇帝的新衣”！
